Umowa o roboty budowlane. Narzędzie współpracy oraz rozwiązywania sporów

Książka oferuje nową perspektywę spojrzenia na umowę o roboty budowlane. Autorka przyjmuje metodę planowania „od końca” – rozpoczynając od sporów sądowych, identyfikuje te elementy umowy i procesu inwestycyjnego, które mogą rodzić ryzyka prawne. Następnie, krok po kroku, wskazuje, jak można było ich uniknąć na etapie redagowania umowy i realizacji inwestycji.

Na szczególną uwagę zasługuje:
• analiza typowych scenariuszy procesowych wynikających z realizacji umów o roboty budowlane,
• kompleksowe ujęcie relacji między treścią umowy a ustawami, zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami branżowymi,
• omówienie roli projektanta, inspektora nadzoru i kierownika budowy w kontekście odpowiedzialności inwestora i wykonawcy,
• wskazanie mechanizmów kontraktowych, które mogą ograniczyć zakres interpretacyjny sądu lub drugiej strony w sytuacjach spornych,
• krytyczna ocena wykorzystywania wzorców FIDIC bez dostosowania ich do krajowego porządku prawnego.

Autorka unika schematycznego przeglądu przepisów i orzecznictwa. Zamiast tego koncentruje się na problemach, z jakimi mierzą się strony umowy w praktyce – takich jak brak współdziałania, rozbieżne interpretacje dokumentacji projektowej czy nadużycia związane z karami umownymi i mechanizmami potrąceń.

Książka identyfikuje relacje pomiędzy różnymi źródłami obowiązków stron – tekstem umowy, przepisami prawa cywilnego, administracyjnego i budowlanego, a także dokumentacją projektową. Pokazuje, w jakim zakresie brak postanowień umownych może zostać „uzupełniony” przez przepisy ustawy – nie zawsze w sposób korzystny – oraz jakie ryzyko niesie pozostawienie niedookreślonych mechanizmów współpracy lub odbioru robót.

Zamieszczona na końcu publikacji zestawienie zagadnień, które powinny znaleźć odzwierciedlenie w umowie, wraz z pytaniami, na jakie strony powinny sobie odpowiedzieć negocjując umowę, stanowi istotne uzupełnienie części analitycznej książki. Jej główną zaletą jest to, że przekłada treść rozważań, na praktyczne narzędzie, które może być bezpośrednio wykorzystane przy konstruowaniu lub weryfikacji umowy o roboty budowlane.

Zestawienie można traktować jako listę pomocną przy sprawdzaniu, czy projekt umowy zawiera wszystkie konieczne rozstrzygnięcia, z uwzględnieniem potencjalnych skutków procesowych i organizacyjnych i ułatwia identyfikację luk. Z praktycznego punktu widzenia, zestawienie to może pełnić kilka funkcji:
• jako punkt wyjścia do wewnętrznych konsultacji w ramach zespołu odpowiedzialnego za przygotowanie kontraktu,
• jako narzędzie wstępnego audytu projektów umów dostarczanych przez drugą stronę,
• jako kontrolna lista zagadnień w toku negocjacji lub opiniowania umowy przez pełnomocnika,
• wreszcie – jako wsparcie w ustalaniu zakresu zmian, które należy wprowadzić do wzorców umownych stosowanych w danej organizacji.

Jego wartość polega również na tym, że została opracowana w ścisłym powiązaniu z treścią książki, więc odpowiadając sobie na poszczególne pytania z listy, można sięgnąć po rozważania w treści książki, w tym, przy niektórych kwestiach, do proponowanych, przykładowych klauzul dotyczących dyskusyjnych kwestii. Publikacja adresowana jest przede wszystkim do prawników zajmujących się obsługą inwestycji budowlanych, zarówno po stronie zamawiających, jak i wykonawców, a także do osób redagujących i negocjujących treść umów o roboty budowlane. Może być także przydatna sędziom orzekającym w sprawach gospodarczych oraz mediatorom poszukującym rozwiązań systemowych w sporach kontraktowych.

SPIS TREŚCI

Wykaz skrótów ........................................................................................ 9
Wstęp ....................................................................................................... 11

Rozdział I
Treść umowy o roboty budowlane należy projektować
z perspektywy sporu sądowego ............................................................. 15
1. Przyjęte założenia ................................................................................. 15
2. Spór sądowy .......................................................................................... 17
3. Wsteczna sekwencja zdarzeń od procesu sądowego do
zawarcia umowy ........................................................................................ 18
4. Skąd się bierze treść umowy o roboty budowlane ................................. 20

Rozdział II
Tekst umowy o roboty budowlane jako jedynie część
scenariusza stosunku prawnego między stronami ................................ 23
1. Ostrzeżenie pierwsze: ustawa może w sposób
nieplanowany wypełnić luki , które strony pozostawiły
w tekście umowy ........................................................................................ 23
2. Ostrzeżenie drugie: nie można lekceważyć roli zasad
współżycia społecznego i dobrych obyczajów .......................................... 34
3. Ostrzeżenie trzecie: sposób komunikacji wpływa na
ustalenie treści umowy ................................................................................ 45

Rozdział III
Przedmiot umowy – świadczenie niepieniężne w postaci
robót budowlanych ..................................................................................... 63
1. Między prawem prywatnym a prawem
administracyjnym – co należy rozumieć przez „roboty budowlane” ........... 63
2. Charakter prawny projektu będącego podstawą
wykonywania umowy o roboty budowlane .................................................. 76
3. Skutki prawne oceny przedmiotu umowy o roboty
budowlane jako świadczenia podzielnego lub niepodzielnego .................... 105

Rozdział IV
Proces pierwszy. O nienależyte wykonanie umowy ................................. 115
1. Między niewykonaniem, a nienależytym wykonaniem
zobowiązania w całości lub części ............................................................... 115
2. Terminy w umowie o roboty budowlane .................................................. 124
3. Dokonanie odbioru robót jako przejaw wykonania
zobowiązania przez inwestora oraz dowód wykonania
zobowiązania przez wykonawcę ................................................................... 149
4. Sankcja odstąpienia od umowy ................................................................. 177
5. Odszkodowanie jako sankcja za niewykonanie lub
nienależyte wykonanie umowy ..................................................................... 206
6. Świadczenie jest niemożliwe do wykonania ............................................. 218

Rozdział V
Proces drugi. O zapłatę wynagrodzenia ..................................................... 222
1. Ustalenie wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane ………….……. 222
2. Zmiany wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane …………….….. 238
3. Terminy wypłat wynagrodzenia za roboty budowlane …………….…..... 248
4. Kara umowna jako roszczenie najczęściej potrącane z wynagrodzenia …. 263

Rozdział VI
Proces trzeci. O zapłatę wynagrodzenia za roboty
dodatkowe ....................................................................................................... 280
1. Roboty dodatkowe jako przedmiot umowy ................................................. 280
2. Wpływ wykonania robót dodatkowych na wynagrodzenie ……..……….... 288
3. Wpływ robót dodatkowych na terminy realizacji umowy ……..………….. 302
4. Relacja robót dodatkowych i robót zamiennych ........................................... 306
5. Roszczenia z tytułu wykonania robót zamiennych
wynikające z innych podstaw prawnych niż zawarta umowa ........................... 308

Rozdział VII
Proces czwarty. O roszczenia z tytułu rękojmi lub gwarancji ..................... 312
1. Szczególny rodzaj odpowiedzialności na zasadzie ryzyka ……….……...... 312
2. Rodzaje sankcji w razie wystąpienia wad robót budowlanych ....................... 332
3. Kumulacja rodzajów odpowiedzialności kontraktowej
lub ich alternatywne zastosowanie ..................................................................... 335

Rozdział VIII
Proces piąty. O zwrot zabezpieczeń finansowych wykonania
zobowiązania ...................................................................................................... 345
1. Umowna regulacja dotycząca warunków realizacji zabezpieczenia ............... 345
2. Rodzaje zabezpieczeń roszczeń stron w umowie o roboty budowlane ............ 346
3. Zakres zabezpieczenia ..................................................................................... 352
4. Przedawnienie roszczeń z umowy o roboty budowlane …………………….. 358

Rozdział IX
Komunikowanie się w chwili powstawania sporu oraz
mediacje z sprawach o roboty budowlane ....................................................... 361
1. Standardy w zakresie reprezentacji .................................................................. 361
2. Komunikacja w chwili, gdy spór powstaje ...................................................... 363
3. Mediacja w chwili, gdy spór powstaje ............................................................. 367

Rozdział X
Podsumowanie, czyli jak nie zakończyć umowy o roboty
budowlane procesem sądowym ........................................................................... 374
Korzystanie z klauzul umownych proponowanych w publikacjach ...................... 374

Zakończenie .......................................................................................................... 379
Bibliografia ............................................................................................................ 389